Cambio de uso de local a vivienda en Madrid
Convertimos locales en viviendas con un solo equipo: estudio de viabilidad, proyecto, trámites con el Ayuntamiento, obra y papeles finales. Antes de que compre el local o gaste en proyecto, le decimos si puede ser vivienda según la norma vigente.
Qué incluye
Todo el proceso en un solo encargo y un presupuesto por partidas.
- Estudio de viabilidad con las Normas Urbanísticas vigentes
- Proyecto técnico y distribución de la vivienda
- Declaración responsable o licencia, según la obra
- Instalaciones nuevas: agua, luz, calefacción, agua caliente y saneamiento
- Fachada del local integrada en la del edificio
- Cocina, baño y acabados
- Declaración responsable de primera ocupación
- Documentación para la escritura, el Registro y el Catastro, con la gestoría
Nuestro proceso
Estudio de viabilidad
Vemos el local y comprobamos la norma: uso del edificio, planta, calle, fachada y superficie.
Proyecto y presupuesto
Le entregamos la distribución, las calidades y el presupuesto por partidas.
Trámites
Presentamos la declaración responsable o pedimos la licencia, según la obra.
Obra
La dirige nuestro equipo, con un teléfono y un correo de contacto.
Primera ocupación
Presentamos la declaración de primera ocupación y le entregamos la vivienda con la documentación para inscribirla.
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Zonas donde trabajamos
Preguntas frecuentes
¿Se puede convertir mi local en vivienda en Madrid?
Depende del edificio, de la planta y de la calle, y lo comprobamos antes de que gaste en proyecto. Según las Normas Urbanísticas del Plan General de Madrid (artículos 7.3.12 y 7.3.13, BOCM de 27/11/2023 y de 22/09/2025): el uso principal del edificio tiene que ser el residencial (en un edificio entero de oficinas o de comercio no se puede, salvo que cambie de uso el edificio completo); la norma de la zona no puede vincular el local a otro uso ni prohibir la transformación; el local tiene que estar en planta baja o en planta de piso, sin el suelo, ni siquiera en parte, por debajo del terreno (los sótanos y semisótanos no valen); no puede tener encima locales de comercio ni de ocio; no puede estar en el catálogo de establecimientos comerciales protegidos; y, donde el planeamiento limita cuántas viviendas puede haber, no puede superar ese límite. Además, desde septiembre de 2025 los locales de planta baja no pueden pasar a vivienda en los tramos de calle que el Plan General declara ejes terciarios (artículo 8.10.2; entre ellos, Francisco Silvela, Doctor Esquerdo o Reina Victoria) ni en las zonas del centro histórico con niveles de usos C y D (artículo 8.1.32).
¿Qué condiciones tiene que cumplir la vivienda?
Las mismas que una vivienda nueva (artículo 7.3.14). Las principales: al menos 40 m² útiles, con salón-comedor, cocina, dormitorio y baño, y puede ser diáfana salvo el baño; no cuentan las terrazas ni las zonas con menos de 2,20 m de altura (artículo 7.3.4); ser exterior, con más de 3 m de fachada a la calle o a un espacio libre que cumpla la norma y, en ella, la ventana de una pieza habitable de más de 12 m² (artículo 7.3.3); todas las piezas habitables, exteriores, con ventanas de al menos el 12 % de su superficie, y la ventilación según el Código Técnico (artículo 7.3.8); 2,50 m de altura libre en el salón y los dormitorios, y 2,20 m en la cocina, el baño y los pasillos (artículo 7.3.5); agua, luz, calefacción, agua caliente y saneamiento (artículo 7.3.16); y la fachada del local, integrada en la del edificio en materiales, colores y ritmo de huecos, sin contadores en ella (artículo 7.3.15). Si del local salen dos viviendas o más, se aplican además las reglas de aparcamiento del Plan General.
¿Hace falta licencia?
Normalmente no: basta una declaración responsable. La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid (artículo 155.i de la Ley 9/2001) la exige para los cambios de uso que no cambian el uso característico del edificio, y pasar un local a vivienda en un edificio residencial no lo cambia. Hace falta licencia cuando la obra necesita proyecto de edificación según la Ley de Ordenación de la Edificación (artículo 2.2; por ejemplo, si cambia de forma esencial la fachada, el volumen o la estructura del edificio) o cuando, en un edificio catalogado, se tocan elementos protegidos (Ordenanza 6/2022 de Madrid, anexo I). Al terminar la obra, la primera ocupación también se presenta por declaración responsable (artículo 155.c). Para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad hace falta, además, el acto de conformidad expreso del Ayuntamiento (Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, resolución de 13 de mayo de 2024); después, el cambio se comunica al Catastro.
¿Cuánto cuesta un cambio de uso de local a vivienda?
Depende sobre todo del estado del local: no cuesta lo mismo uno con instalaciones aprovechables que otro al que hay que llevar agua, desagües, ventilación y una fachada nueva. La calculadora le da una cifra orientativa en dos minutos; el presupuesto definitivo, por partidas, sale del estudio de viabilidad y del proyecto.
¿Qué IVA lleva?
Se lo confirmamos por escrito en el presupuesto, porque depende de cómo se califique la obra. No damos por hecho el 10 % de las reformas de vivienda: la ley del IVA lo aplica a obras en edificios o partes de ellos destinados a vivienda, y un local, de partida, no lo es.
¿El estudio de viabilidad tiene coste?
Sí: se presupuesta aparte, según el local. Si después nos encarga el proyecto, normalmente se descuenta. Es el primer paso, antes de comprar el local o de gastar en proyecto.
¿Qué errores conviene evitar?
Los más comunes: comprar el local sin estudio de viabilidad, cuando la calle, la planta o lo que hay encima pueden impedir el cambio; no mirar la calle, porque desde septiembre de 2025 los locales de planta baja de los ejes terciarios ya no pueden pasar a vivienda; no leer los estatutos de la comunidad, que en algunos edificios limitan el uso de los locales; olvidar las instalaciones, porque muchos locales no tienen bajantes, ventilación ni acometidas pensadas para una vivienda; y dar por hecho el IVA reducido.
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