Licencia de Obra en Madrid: Guía Completa 2026

Licencias de obra en Madrid: lo que todo propietario debe saber

Uno de los aspectos que más dudas genera cuando se plantea una reforma en Madrid es el de las licencias de obra. La normativa urbanística del Ayuntamiento de Madrid distingue varios tipos de autorización en función del alcance de los trabajos, y no tener clara la diferencia puede suponer retrasos de meses, sanciones económicas e incluso la paralización de la obra.

En esta guía desglosamos todo lo que necesita saber para tramitar correctamente los permisos de su reforma en 2026: qué tipo de licencia necesita, cuánto cuesta, cuánto tarda, qué documentos debe preparar y qué ocurre si no cumple con la normativa.

Los tres tipos de autorización urbanística en Madrid

El marco normativo vigente en Madrid establece tres niveles de autorización para obras, regulados principalmente por la Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables de Actividades del Ayuntamiento de Madrid y el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU):

1. Declaración Responsable / Comunicación Previa

Es el trámite más sencillo y rápido. Se aplica a obras menores que no alteran la estructura, la volumetría ni la configuración arquitectónica del edificio.

Obras que requieren comunicación previa:

• Sustitución de pavimentos y revestimientos interiores.

• Pintura interior y exterior (sin modificar el color original en fachada protegida).

• Sustitución de sanitarios y griferías sin modificar la ubicación de bajantes.

• Cambio de puertas interiores.

• Reparaciones puntuales de instalaciones existentes (eléctrica, fontanería) sin nueva acometida.

• Instalación de aire acondicionado (con restricciones según distrito y tipo de edificio).

Características del trámite:

|---------|---------|

La comunicación previa permite iniciar los trabajos desde el momento de su presentación en el registro municipal, lo que la convierte en el trámite más ágil. Sin embargo, esto no significa que el Ayuntamiento no pueda inspeccionar y, si detecta que los trabajos exceden lo declarado, ordenar la paralización y abrir expediente sancionador.

2. Licencia de Obra Menor (Actos Comunicados Urbanísticos)

Se requiere para intervenciones de mayor entidad que no afectan a la estructura del edificio pero sí modifican elementos significativos.

Obras que requieren licencia menor:

• Reforma de baños y cocinas con cambio de distribución de agua y desagües.

• Apertura o cierre de huecos en tabiquería no estructural.

• Modificación de la distribución interior (sin afectar muros de carga).

• Intervención en terrazas y cubiertas (impermeabilización, pavimentación, instalación de pérgolas).

• Sustitución completa de instalación eléctrica o de fontanería.

• Cambio de carpintería exterior.

• Instalación de ascensor (cuando no requiere modificación estructural).

Características del trámite:

|---------|---------|

El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) es un tributo municipal que grava la realización de cualquier construcción, instalación u obra. En Madrid su tipo impositivo es del 4% sobre el coste real y efectivo de la obra.

3. Licencia de Obra Mayor

Es la autorización más completa y se exige para obras de mayor envergadura que afectan a la estructura, la volumetría o la configuración arquitectónica del edificio.

Obras que requieren licencia mayor:

• Reforma integral con modificación de estructura (apertura de muros de carga, refuerzos de forjado).

• Ampliación de superficie construida.

• Cambio de uso del inmueble (local a vivienda, oficina a residencial).

• Obras en edificios catalogados con protección patrimonial.

• Construcción de obra nueva.

• Rehabilitación integral de fachadas en edificios protegidos.

• Excavación o movimiento de tierras.

Características del trámite:

|---------|---------|

Coste total de las licencias: cálculo práctico

Para entender el coste real de la tramitación, veamos un ejemplo con un presupuesto de ejecución material (PEM) de 150.000 € para una [reforma integral en Madrid](/servicios/reformas-integrales-madrid):

Licencia de obra menor

|----------|---------|---------|

Licencia de obra mayor

|----------|---------|---------|

Como puede observarse, la tramitación puede representar entre el 6% y el 21% del presupuesto total de la obra, dependiendo de la complejidad del trámite requerido. Es fundamental incluir estos costes en la planificación financiera del proyecto.

Documentación necesaria paso a paso

Para comunicación previa

1. **Formulario de declaración responsable** cumplimentado (disponible en la sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid). 2. **Descripción de las obras** a realizar con indicación de superficie afectada. 3. **Presupuesto de ejecución material** desglosado por partidas. 4. **Fotografías** del estado actual de la vivienda. 5. **Acreditación de la propiedad** (nota simple del Registro de la Propiedad o escritura). 6. **Seguro de responsabilidad civil** de la empresa ejecutora.

Para licencia de obra menor

Todo lo anterior, más:

7. **Memoria técnica o proyecto básico** firmado por técnico competente. 8. **Planos de estado actual y reformado** (planta, secciones y alzados afectados). 9. **Presupuesto detallado por capítulos** con mediciones. 10. **Nombramiento de dirección facultativa** (documento de aceptación del técnico director). 11. **Estudio básico de seguridad y salud** o evaluación de riesgos. 12. **Justificante de pago de tasas** municipales e ICIO.

Para licencia de obra mayor

Todo lo anterior, más:

13. **Proyecto básico y de ejecución** visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM). 14. **Estudio de seguridad y salud** completo. 15. **Nombramiento de coordinador de seguridad y salud**. 16. **Estudio de gestión de residuos** de construcción y demolición. 17. **Certificado de eficiencia energética** del estado actual (si aplica). 18. **Informe de evaluación del edificio** (IEE) si el edificio tiene más de 50 años. 19. **Autorización de la comunidad de propietarios** (acta de junta) si se afectan elementos comunes.

¿Cuándo necesito un arquitecto?

Esta es una de las preguntas más frecuentes y la respuesta depende del tipo de obra:

|-------------------|-------------------|

En Cathedral Group, todos nuestros proyectos de [reforma integral](/servicios/reformas-integrales-madrid) incluyen la dirección facultativa completa, con lo que el cliente no necesita buscar y contratar técnicos por separado.

Plazos reales de tramitación por distrito

Los plazos oficiales y los reales no siempre coinciden. Según nuestra experiencia en 2025-2026, estos son los tiempos medios de tramitación:

|----------|-------------------|----------------|----------------|

Los distritos del centro histórico (Centro, Salamanca) suelen tener plazos más largos debido a la mayor carga de trabajo de las oficinas de urbanismo y a la complejidad añadida de los edificios protegidos.

Sanciones por no tener licencia de obra

Ejecutar una obra sin la licencia correspondiente constituye una infracción urbanística que puede acarrear consecuencias graves:

Tipos de infracción y sanciones

|----------|----------|-------------------|

Consecuencias adicionales

Además de la sanción económica, la administración puede ordenar:

• **Paralización inmediata** de las obras en curso.

• **Orden de restitución**: obligación de devolver el inmueble a su estado original a costa del infractor.

• **Imposibilidad de obtener la cédula de habitabilidad** (licencia de primera ocupación) si las obras no están legalizadas.

• **Problemas para la venta o hipoteca** del inmueble, ya que las obras no legalizadas generan discrepancias con el catastro y el registro.

• **Responsabilidad frente a terceros**: si se producen daños a vecinos o elementos comunes, la falta de licencia agrava significativamente la posición del propietario.

Procedimiento paso a paso para obtener su licencia

Paso 1: Evaluación técnica previa (1-2 semanas)

Antes de iniciar cualquier trámite, es fundamental determinar qué tipo de autorización requiere su proyecto. Un técnico cualificado visitará la vivienda, evaluará el alcance de los trabajos previstos y determinará el procedimiento administrativo aplicable.

Paso 2: Redacción del proyecto o memoria técnica (2-6 semanas)

Según el tipo de licencia requerida, se elaborará:

• **Memoria descriptiva**: para comunicación previa.

• **Proyecto técnico básico**: para licencia menor.

• **Proyecto básico y de ejecución**: para licencia mayor, que deberá visarse posteriormente en el COAM.

Paso 3: Recopilación de documentación complementaria (1-2 semanas)

Nota simple registral, acta de comunidad si procede, certificado energético, estudio de gestión de residuos, etc.

Paso 4: Presentación telemática (1 día)

Desde 2020, la mayoría de trámites urbanísticos en Madrid se gestionan a través de la sede electrónica del Ayuntamiento. La presentación requiere certificado digital o sistema Cl@ve.

Paso 5: Liquidación de tasas e ICIO (1-2 semanas)

Una vez presentada la solicitud, el Ayuntamiento emite la liquidación de tasas. El ICIO se puede liquidar de forma provisional y regularizar al finalizar la obra.

Paso 6: Resolución y notificación (variable)

• Comunicación previa: efecto inmediato.

• Licencia menor: silencio administrativo positivo tras 1-3 meses.

• Licencia mayor: resolución expresa en 3-6 meses.

Paso 7: Comunicación de inicio de obras

Una vez obtenida la licencia, debe comunicarse al Ayuntamiento la fecha de inicio de las obras y los datos de la empresa constructora y la dirección facultativa.

Casos especiales que debe conocer

Edificios protegidos

Madrid cuenta con un extenso catálogo de edificios protegidos. Si su vivienda se encuentra en uno de ellos, la reforma puede requerir:

• Informe previo de la Comisión Local de Patrimonio Histórico.

• Memoria justificativa de compatibilidad con los valores protegidos.

• Materiales y técnicas constructivas específicas.

• Plazos de tramitación significativamente más largos (hasta 12 meses).

Cambio de uso (local a vivienda)

La conversión de un local comercial en vivienda es un proceso complejo que requiere licencia de obra mayor y debe cumplir todas las condiciones de habitabilidad del Código Técnico de la Edificación y las Normas Urbanísticas del PGOU de Madrid.

Obras en elementos comunes

Cualquier actuación que afecte a la estructura, fachada, cubierta o instalaciones generales del edificio requiere autorización previa de la comunidad de propietarios, generalmente por mayoría de tres quintos de los propietarios y cuotas de participación.

Cómo Cathedral Group simplifica la tramitación

En [Cathedral Group](/servicios/reformas-integrales-madrid) nos encargamos de la gestión integral de licencias como parte de nuestro servicio de reforma. Esto incluye:

• **Evaluación preliminar gratuita** del tipo de licencia necesaria.

• **Redacción del proyecto técnico** por nuestro equipo de arquitectos.

• **Visado colegial** y presentación telemática.

• **Seguimiento activo** del expediente hasta la obtención de la licencia.

• **Gestión de tasas e impuestos** asociados.

• **Coordinación con la comunidad de propietarios** cuando se requiere autorización.

Nuestro objetivo es que el cliente no tenga que preocuparse por la burocracia y pueda centrarse en las decisiones de diseño que harán de su vivienda un espacio excepcional.

¿Tiene dudas sobre qué licencia necesita su reforma?

Contacte con nuestro equipo y le asesoraremos sin compromiso sobre los trámites necesarios para su proyecto. Una planificación correcta desde el inicio evita retrasos, sobrecostes y problemas legales.

[Solicite asesoramiento gratuito](/contacto) y comience su reforma con todas las garantías.