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Licencia de obra en Madrid: guía completa 2026

28 de marzo de 2026

Licencia o declaración responsable: qué pide Madrid para una obra

Antes de reformar una vivienda en Madrid hay que saber qué trámite pide el Ayuntamiento. Mucho de lo que circula todavía habla de «licencia de obra menor» y «licencia de obra mayor», pero la norma vigente ya no usa esos nombres. Hoy mandan dos textos:

• La Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, artículos 151 a 160 (texto consolidado del BOE, última modificación de 15 de junio de 2026).
• La Ordenanza 6/2022, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid (BOCM de 17 de mayo de 2022; texto vigente consolidado a 11 de julio de 2023).

Con esas dos normas, una obra cae en uno de tres casos: no necesita ningún trámite urbanístico, necesita una declaración responsable (la regla general) o necesita licencia (solo en los casos que la norma enumera).

La obra	Trámite	Dónde lo dice
Cambiar suelos, alicatados, yesos y pintura de un piso no protegido; reponer la instalación eléctrica o el aire acondicionado	Ninguno (sí hacen falta el permiso del contenedor y la gestión de residuos)	Ley 9/2001, art. 160.f; Ordenanza 6/2022, art. 6
Reforma integral de un piso que no toca la estructura, la fachada ni elementos protegidos	Declaración responsable	Ley 9/2001, art. 155.b; Ordenanza 6/2022, anexo II
Obra que cambia de forma esencial la fachada, el volumen o el conjunto de la estructura del edificio, o su uso característico	Licencia	Ley 38/1999, art. 2.2; Ordenanza 6/2022, anexo I.1
Obra que altera elementos protegidos de un edificio catalogado	Licencia	Ley 9/2001, art. 152.c; Ordenanza 6/2022, anexo I.3
Primera ocupación después de una obra con licencia	Declaración responsable	Ley 9/2001, art. 155.c; Ordenanza 6/2022, arts. 47 y 53

Obras que no necesitan ningún trámite

La Ley del Suelo (artículo 160.f) deja fuera las obras pequeñas: sustituir acabados interiores de una sola vivienda o local (suelos, alicatados, yesos y pinturas), reparaciones puntuales de cubiertas o cornisas, y reponer o renovar la instalación eléctrica o el aire acondicionado. La ordenanza municipal (artículo 6) exige, para los acabados, que la vivienda no esté protegida arquitectónicamente, y añade la renovación de instalaciones que ocupen el mismo sitio y tengan dimensiones parecidas a las que sustituyen, si estas ya estaban legalizadas.

Aunque no haya trámite urbanístico, siguen haciendo falta el permiso para poner el contenedor u ocupar la acera y la gestión correcta de los escombros (ordenanza, artículo 6, último párrafo).

La regla general: la declaración responsable

Todo lo que no está en la lista de licencias va por declaración responsable (ordenanza, anexo II.A). Para una reforma, la Ley del Suelo lo concreta: van por declaración responsable las obras de reforma o rehabilitación que no cambian de forma esencial la composición exterior, el volumen, la envolvente o el conjunto de la estructura del edificio, y que no necesitan proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación (artículo 155.b).

Una reforma integral de un piso que no toca la estructura, la fachada ni elementos protegidos entra aquí: quitar y levantar tabiques, cambiar la distribución, renovar toda la fontanería, la electricidad y la climatización, y rehacer la cocina y los baños. Las Normas Urbanísticas del Plan General llaman a este trabajo «obras de acondicionamiento» (artículo 1.4.8, en el texto publicado en el BOCM de 27 de noviembre de 2023).

Cómo funciona

• Se presenta y se puede empezar. La declaración permite empezar la obra desde el día en que entra en el registro del Ayuntamiento (Ley 9/2001, artículo 157.1), siempre que vaya completa: el impreso de declaración, la documentación técnica con el presupuesto de la obra y el pago de la tasa y del ICIO (ordenanza, artículo 28.1).
• Con documentación técnica. Salvo las obras de mantenimiento y conservación, toda obra necesita un proyecto o documento técnico firmado por un técnico competente (ordenanza, artículo 24). El visado del colegio profesional solo es obligatorio cuando la obra necesita proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación (Real Decreto 1000/2010, artículo 2); en los demás casos es voluntario.
• Con fianza de residuos. Si la obra genera escombros, antes de presentar la declaración se deposita una garantía para su correcta gestión, calculada con las reglas del anexo VII de la ordenanza (artículo 25.2).
• Ante el Ayuntamiento o con una entidad colaboradora. Puede presentarla directamente o a través de una entidad colaboradora urbanística, una entidad privada acreditada que comprueba la documentación. Elegir una u otra vía no cambia el trato del Ayuntamiento (ordenanza, artículos 4 y 27).
• Plazos. Si la declaración no dice otra cosa, la obra tiene que empezar en seis meses y terminar en un año desde que se presenta (Ley 9/2001, artículo 158.2; ordenanza, artículo 9.1). Se puede pedir una prórroga, una sola vez y por un plazo no mayor que el inicial, antes de que venza (ordenanza, artículo 9.3).
• Al terminar. En quince días se comunica al Ayuntamiento el final de la obra, con el certificado final firmado por la dirección facultativa (o, si no ha hecho falta técnico, la declaración final de obra del responsable) y el coste real de lo ejecutado (ordenanza, artículo 29.3 y anexo II.D). Si pasa un año desde la presentación sin comunicar el final, el Ayuntamiento declara extinguida la declaración (artículo 29.4). Comunicado el final, los técnicos municipales tienen tres meses para comprobar la obra (artículo 29.5).
• Hay control después. Que se pueda empezar al presentarla no quiere decir que nadie la revise: si un dato esencial es falso o la obra no cumple la norma, el Ayuntamiento puede dejar sin efecto la declaración, parar la obra y obligar a devolver el inmueble a como estaba (Ley 9/2001, artículo 157.7; ordenanza, artículos 29 y 30).

Cuándo hace falta licencia

Solo en los casos del anexo I de la ordenanza (artículo 34) y del artículo 152 de la Ley del Suelo. Para una vivienda, los que importan son dos:

1. Obras que necesitan proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación (anexo I.1). El artículo 2.2 de la Ley 38/1999 pide proyecto para la obra nueva y para las intervenciones en edificios existentes que alteran su configuración arquitectónica: las de intervención total y las parciales que cambian de forma esencial la composición exterior, el volumen o el conjunto de la estructura, o que cambian el uso característico del edificio.
2. Obras en edificios catalogados que alteran o modifican los elementos protegidos (anexo I.3; Ley 9/2001, artículo 152.c), y la demolición de construcciones protegidas (anexo I.8).

El anexo recoge además otros casos que rara vez afectan a un piso, entre ellos: movimientos de tierras sin proyecto aprobado, casas prefabricadas, talas de árboles, torres de ascensor exteriores que ocupan vía pública o zona verde, y obras en edificios fuera de ordenación absoluta o con una infracción urbanística cuya prescripción no se ha declarado (anexo I, apartados 5 a 12).

¿Y si se abre un muro de carga?

Para el Plan General, abrir un hueco de paso en un muro de carga es una «reestructuración puntual» (Normas Urbanísticas, artículo 1.4.8). Que además necesite proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación, y por tanto licencia, depende de si cambia de forma esencial el conjunto de la estructura del edificio, y eso lo valora el técnico con la obra concreta delante. En cualquier caso, el proyecto o la memoria tienen que decir expresamente si la obra actúa sobre la estructura (Código Técnico de la Edificación, parte I, artículo 2.4), y la comunidad de propietarios tiene que aprobarlo por tres quintos (lo explicamos más abajo).

Cómo funciona la licencia

• Tres meses para resolver, contados desde que la documentación completa entra en el registro (ordenanza, artículos 38.2 y 42.2; Ley 9/2001, artículo 154.4). El Ayuntamiento solo puede pedir una vez que subsane deficiencias, con un plazo máximo de un mes, y ese tiempo no cuenta (ordenanza, artículo 41).
• Si no contestan, es un no. Pasado el plazo sin resolución, la licencia se entiende denegada (Ley 9/2001, artículo 154.7). No se puede empezar la obra por silencio.
• Para empezar la obra, con la licencia concedida sobre el proyecto básico basta comunicar que el proyecto de ejecución lo desarrolla sin cambios sustanciales, con las hojas de encargo de la dirección facultativa y, cuando proceda, la documentación de seguridad y salud (ordenanza, artículo 43 y anexo IV.1).
• Plazos. Si la licencia no dice otra cosa, un año para empezar la obra y tres para terminarla, prorrogables una vez (Ley 9/2001, artículo 158.1; ordenanza, artículo 9).
• Al terminar, la primera ocupación ya no es una licencia para una vivienda: se presenta una declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento (Ley 9/2001, artículo 155.c; ordenanza, artículos 47 y 53), con el certificado final de obra de la dirección facultativa y el resto de documentos del anexo IV.2. Los técnicos municipales hacen la visita de comprobación en un plazo máximo de tres meses (artículo 54.2).

Si tiene dudas antes de empezar

La ordenanza ofrece varias vías para preguntar al Ayuntamiento antes de presentar nada:

• Consulta urbanística común, para cuestiones puntuales sobre un inmueble y el trámite que corresponde: respuesta en quince días (artículo 13).
• Consulta urbanística especial, para una duda concreta sobre cómo se aplica la norma a su obra, con una o varias propuestas: respuesta en un mes (artículo 15).
• Informe de viabilidad urbanística, con el proyecto básico o la documentación de los requisitos esenciales del anexo VIII: se emite en un mes y vincula al Ayuntamiento si no cambian ni la norma ni la obra (artículo 12).

Lo que se paga: ICIO y tasa

Son los tributos municipales del trámite; el coste de la obra y los honorarios de los técnicos van aparte.

Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Ordenanza Fiscal 7/2023, en la redacción que aprobó el Pleno el 22 de diciembre de 2025 para 2026 (BOCM de 26 de diciembre de 2025):

• Es el 3,75 % del coste de ejecución material de la obra (artículos 23 y 25). No forman parte de la base el IVA, las tasas, los honorarios profesionales, la seguridad y salud ni el beneficio del contratista.
• Se autoliquida al presentar la declaración responsable o, con licencia, en el mes siguiente a la notificación de la licencia (artículo 27.2). Es un pago a cuenta: en el mes siguiente al final de la obra se declara el coste real y se paga o se recupera la diferencia (artículos 28 y 29).
• Por ejemplo, por cada 100.000 € de coste de ejecución material, el ICIO es de 3.750 €.
• Hay bonificaciones que hay que pedir en los dos meses siguientes a la licencia o a la declaración (artículo 18). Una de ellas es para obras en edificios catalogados por el Plan General: 75 %, 35 % o 10 % según el nivel de protección, y exige que el Pleno declare la obra de especial interés o utilidad municipal (artículos 10 y 18.2).

Tasa por prestación de servicios urbanísticos. Ordenanza Fiscal 10/2023, en la redacción que aprobó el Pleno el 27 de enero de 2026, vigente desde el 7 de febrero de 2026 (BOCM de 6 de febrero de 2026). No es un porcentaje: es una cuota fija según el tipo de obra y la superficie. Por ejemplo, unas obras de acondicionamiento pagan:

Trámite	Hasta 150 m²	Por cada 100 m² más o fracción
Declaración responsable (art. 19.1.c)	271,01 €	71,37 €
Licencia (art. 14.1.c)	301,13 €	79,30 €

Si la obra combina varios tipos (por ejemplo, acondicionamiento y reestructuración puntual), se suman las tarifas; y en la declaración responsable, si la comprobación encuentra deficiencias, cada comprobación adicional cuesta un 10 % de lo ya pagado (artículo 19). Si la obra ocupa la vía pública, se paga además la tasa por utilización privativa o aprovechamiento especial del dominio público (Ordenanza 6/2022, artículo 28.1.c).

¿Y la obra? El barrio, el edificio y los acabados lo cambian. Nuestra calculadora le da una cifra orientativa en dos minutos, y el presupuesto definitivo sale por partidas del proyecto. Lo explicamos en cuánto cuesta una reforma integral en Madrid.

Qué pasa si se hace sin el trámite que toca

Lo regula la Ley 9/2001, en su título V:

• Paralización. Si la obra está en marcha sin licencia ni declaración responsable, o sin ajustarse a ellas, el Alcalde ordena suspenderla de inmediato; si no se para, se precinta la obra y se retiran la maquinaria y los materiales, con los gastos a cargo del promotor, el constructor y el propietario (artículo 193).
• Dos meses para legalizar. Desde la suspensión hay dos meses para pedir la legalización o ajustar la obra. Si no se hace, o si la obra no es legalizable, se ordena demolerla a costa del interesado (artículo 194).
• También con la obra terminada. Durante los seis años siguientes al final de la obra, el Ayuntamiento puede exigir que se legalice, con las mismas consecuencias (artículo 195).
• Multa. Hacer obras sin el título que corresponde es una infracción grave, con multa de 30.001 a 600.000 €, salvo que sean obras menores que no necesitan proyecto técnico y tienen poca repercusión en el entorno: entonces es leve, de 600 a 30.000 € (artículos 204.3.a y 207). La multa nunca puede dejar un beneficio al infractor (artículo 212).
• Edificios catalogados. Derribar o desmontar, aunque sea en parte, un edificio catalogado se multa con el doble del valor de lo destruido (artículo 224.1).
• Quién responde. El promotor, el constructor y los técnicos que dirigen la obra; el propietario cuenta como promotor si conocía la obra (artículo 205).

Además, el ICIO se debe igualmente desde que empieza la obra, con licencia o sin ella (Ordenanza Fiscal 7/2023, artículo 26). Y el problema pasa al siguiente dueño: cualquier obra posterior en una construcción con una infracción cuya prescripción no se ha declarado necesita licencia (Ordenanza 6/2022, anexo I.12).

La comunidad de propietarios

El permiso del Ayuntamiento no sustituye al de la comunidad: licencias y declaraciones no cambian las relaciones privadas con los vecinos y se entienden sin perjuicio de terceros (ordenanza, artículo 8). Lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal (texto consolidado del BOE, última actualización de 21 de marzo de 2026):

• Dentro del piso puede modificar elementos, instalaciones y servicios siempre que no afecte a la seguridad del edificio, a su estructura general, a su configuración o estado exteriores ni a los derechos de otro propietario, y avisando antes a quien represente a la comunidad (artículo 7.1).
• Cualquier alteración de la estructura o de la fábrica del edificio, el cierre de terrazas, la modificación de elementos comunes y la división o unión de pisos necesitan el voto de tres quintos de los propietarios, que a su vez representen tres quintos de las cuotas (artículo 17.4).

Dos casos especiales

Edificio catalogado. Si la obra toca elementos protegidos, va por licencia. Si no los toca y va por declaración responsable, hay que declarar que cumple los criterios generales de la comisión municipal de patrimonio o aportar su dictamen favorable, que puede pedirse con una consulta urbanística especial (ordenanza, anexo II.B.7 y artículo 15.2).

De local a vivienda. Suele ir por declaración responsable, porque en un edificio residencial no cambia el uso característico del edificio (Ley 9/2001, artículo 155.i), salvo que la obra necesite proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación. Lo explicamos con detalle, con cada requisito y su artículo, en nuestra página de cambio de uso de local a vivienda.

Cómo lo hacemos en Cathedral

En una reforma integral, el trámite va dentro del mismo encargo: visitamos la vivienda y preparamos el proyecto y la documentación técnica (normalmente los firma un arquitecto externo con el que trabajamos), y presentamos la declaración responsable o pedimos la licencia. Incluimos también la dirección de obra cuando la obra o usted la requieren, y, si nos lo pide, tramitamos y pagamos la tasa y el ICIO. Cerramos el expediente con el final de obra. Si no tiene claro qué trámite necesita su obra, cuéntenos su proyecto.

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