Comprar vivienda en Madrid siendo extranjero: guía 2026 (sin Golden Visa)

Comprar una vivienda en Madrid siendo extranjero sigue siendo perfectamente posible en 2026, pero el marco ha cambiado en un punto importante: la conocida Golden Visa por compra de inmueble ha desaparecido. Esta guía explica qué implica ese cambio para el comprador internacional y detalla, paso a paso, todo lo que necesita para adquirir una propiedad de alto standing en Madrid con seguridad jurídica.

El fin de la Golden Visa: qué cambia y qué no

Durante una década, la Ley 14/2013 permitió obtener un permiso de residencia (la llamada Golden Visa) a quienes invirtieran 500.000 euros o más en bienes inmuebles en España. Tras la reforma aprobada en el marco de la Ley Orgánica por el derecho a la vivienda, esa vía de residencia por compra de inmueble ha sido eliminada y ha dejado de estar en vigor en 2025.

Lo que esto NO impide

Conviene despejar el principal malentendido: el fin de la Golden Visa no prohíbe ni dificulta la compra en sí. Cualquier persona extranjera —residente o no residente, ciudadano de la UE o de fuera de ella— puede seguir comprando, vendiendo y heredando inmuebles en Madrid en igualdad de condiciones. Lo que desaparece es únicamente el vínculo automático entre invertir en ladrillo y obtener residencia.

Lo que sí cambia para el comprador internacional

• La compra ya no genera por sí misma un derecho de residencia: quien busque vivir en España deberá apoyarse en otras figuras (visado de teletrabajo o nómada digital, residencia no lucrativa, reagrupación, etc.), tramitadas al margen de la operación inmobiliaria.

• El comprador no residente que adquiere como inversión o segunda residencia mantiene plena capacidad de compra, pero asume obligaciones fiscales específicas que conviene planificar (ver más abajo).

• El proceso de due diligence y financiación gana protagonismo: sin el incentivo migratorio, la decisión se sostiene puramente sobre el valor y la rentabilidad del activo.

Para entender qué se está comprando realmente en zonas prime, es útil revisar referencias de mercado como nuestro análisis del precio del m² en el Barrio de Salamanca.

Paso 1: el NIE, su llave de entrada

El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es imprescindible. Sin él no es posible firmar la escritura, abrir cuenta bancaria ni liquidar impuestos. Se solicita ante la Policía Nacional o, si reside fuera de España, en el consulado español de su país. Es recomendable iniciarlo con varias semanas de antelación, ya que la cita previa suele ser el principal cuello de botella del calendario.

Paso 2: cuenta bancaria y financiación

Aunque la compra puede formalizarse mediante transferencia internacional, abrir una cuenta bancaria en España simplifica enormemente la operación: domiciliación de suministros, pago de impuestos y, en su caso, la hipoteca.

El no residente que solicita financiación encontrará condiciones algo más exigentes que el residente: la banca española suele financiar un porcentaje menor del valor de tasación y requiere mayor aportación de fondos propios. Para operaciones de cierto volumen, una estructura de adquisición o financiación bien planificada marca la diferencia; en Cathedral Capital acompañamos al inversor internacional en esa fase.

Paso 3: la due diligence, el corazón de la operación

Aquí se concentra el riesgo real de toda compra. Antes de comprometer un solo euro deben verificarse:

Documentación esencial a revisar

• Nota simple del Registro de la Propiedad: confirma quién es el titular, la descripción de la finca y, sobre todo, las cargas (hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones).

• Cargas y deudas pendientes: deudas con la comunidad de propietarios, recibos de IBI impagados o derramas aprobadas que el comprador podría heredar.

• ITE / IEE: la Inspección Técnica de Edificios (o Informe de Evaluación del Edificio) acredita el estado de conservación. En el parque histórico de Madrid es un documento crítico.

• Certificado de eficiencia energética y cédula de habitabilidad.

• Situación urbanística y posibles infracciones, especialmente en reformas previas no legalizadas.

Estas comprobaciones se cotejan con fuentes oficiales como el Registro de la Propiedad, el Catastro y el Ayuntamiento de Madrid. Una verificación profesional de este bloque evita la inmensa mayoría de los problemas posteriores.

Paso 4: impuestos y gastos de la compra

El precio de la vivienda no es el coste total. Según el régimen aplicable, el comprador debe sumar entre un 10% y un 13% adicional en impuestos y gastos. La pieza principal es el impuesto de transmisión, que depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano.

Vivienda nueva frente a segunda mano

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Otros gastos a prever

• Notaría: aranceles por el otorgamiento de la escritura pública.

• Registro de la Propiedad: inscripción de la nueva titularidad.

• Gestoría: tramitación de liquidaciones e inscripciones (opcional pero habitual).

• Asesoramiento jurídico independiente, muy recomendable para el comprador internacional.

Como referencia de mercado, el rango habitual de gastos de compra se sitúa entre el 10% y el 13% del precio, variable según el tipo de vivienda y la estructura de la operación. Conviene confirmar siempre los tipos vigentes del ITP en la Comunidad de Madrid y del IVA estatal, ya que se actualizan periódicamente.

Paso 5: firma, registro y obligaciones del no residente

La operación se cierra ante notario con la escritura pública de compraventa, momento en el que se entrega el precio y las llaves. Después:

1. Se liquidan los impuestos (ITP o IVA + AJD) dentro de los plazos legales. 2. Se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad a nombre del nuevo titular. 3. Se da de alta al comprador en el IBI y se cambian la titularidad de suministros.

El comprador no residente debe tener presente, además, sus obligaciones fiscales continuadas: el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) por la mera tenencia o por el alquiler del inmueble, gestionado ante la AEAT, y la eventual designación de un representante fiscal en España. Planificar esto desde el inicio evita sustos en las declaraciones posteriores.

Comprar con acompañamiento experto

El fin de la Golden Visa no resta atractivo a Madrid: lo desplaza hacia lo que de verdad importa, que es el valor del activo y la seguridad de la operación. Para el comprador internacional, la diferencia entre una buena compra y un problema está casi siempre en la due diligence, la fiscalidad y la estructura de la inversión.

En Cathedral Group acompañamos al comprador extranjero y no residente en cada paso —selección de inmuebles de alto standing en Madrid, verificación jurídica y técnica, y planificación de la inversión a través de Cathedral Capital— para que adquiera con tranquilidad y total transparencia.

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