Normativa de reformas en Madrid 2026: todo lo que necesita saber
28 de marzo de 2026
Normativa de reformas en Madrid: lo que conviene saber antes de empezar
Una reforma de vivienda en Madrid tiene que cumplir normas de tres niveles: las del Estado (el Código Técnico de la Edificación, los reglamentos de instalaciones, la Ley de Propiedad Horizontal), la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid y las ordenanzas del Ayuntamiento. Esta guía resume lo que afecta a una reforma, con el artículo de cada norma para que pueda comprobarlo.
Licencia o declaración responsable
En Madrid ya no se habla de licencia de obra «menor» o «mayor». La regla general es la declaración responsable, que permite empezar la obra el día en que se presenta. La licencia queda para las obras que necesitan proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación (las que cambian de forma esencial la fachada, el volumen o el conjunto de la estructura del edificio, o su uso característico) y para las que alteran elementos protegidos de un edificio catalogado (Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas, anexos I y II; Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, artículos 152 y 155). Qué pide cada trámite, cuánto se paga de tasa e ICIO y qué pasa si se hace sin él lo explicamos en nuestra guía de licencias de obra en Madrid.
El Código Técnico de la Edificación en una reforma
El Código Técnico de la Edificación (Real Decreto 314/2006) fija las exigencias básicas de los edificios: seguridad estructural, seguridad en caso de incendio, seguridad de utilización y accesibilidad, salubridad, protección frente al ruido y ahorro de energía (parte I, artículos 10 a 15). En una reforma se aplica así (parte I, artículo 2, en su redacción vigente desde 2013):
- • También en edificios existentes. El Código se aplica a las intervenciones en edificios existentes, y su cumplimiento se justifica en el proyecto o en una memoria firmada por un técnico competente. Si la obra va por declaración responsable, hay que declarar expresamente que se tiene ese proyecto o esa memoria (artículo 2.3).
- • Con flexibilidad justificada. Cuando aplicarlo entero no es viable por razones urbanísticas, técnicas o económicas, o choca con la protección del edificio, el técnico puede aplicar las soluciones que den el mayor grado de adecuación posible, justificándolo por escrito (artículo 2.3).
- • Sin empeorar lo que hay. Si el edificio está por debajo de lo que piden los Documentos Básicos, la reforma no puede dejarlo peor; si está por encima, solo puede bajar hasta ese nivel (artículo 2.3).
- • La estructura, por escrito. El proyecto tiene que indicar si la obra actúa o no sobre la estructura existente (artículo 2.4).
Un ejemplo con el Documento Básico de Ahorro de Energía (en la redacción del Real Decreto 450/2022): en una reforma, los valores límite de transmitancia térmica (cuánto calor deja pasar cada elemento) se aplican a los elementos de la envolvente térmica que se sustituyen, se añaden o se modifican de forma sustancial, como unas ventanas nuevas o el aislamiento de una fachada (sección HE1, apartado 3.1.1). Si se renueva más del 25 % de la superficie de la envolvente térmica del edificio, se exigen además límites para el conjunto.
Instalaciones
- • Electricidad. Las instalaciones eléctricas nuevas y sus modificaciones siguen el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (Real Decreto 842/2002); en una instalación antigua, solo en la parte que se modifica (artículo 2.2). Solo puede hacerlas una empresa instaladora. Antes de ejecutarlas se prepara una documentación técnica (proyecto o memoria técnica, según la instrucción técnica que corresponda); al terminar, la empresa instaladora las verifica y emite un certificado de instalación, que se deposita ante la Comunidad de Madrid (artículo 18). A efectos de esa documentación, el reglamento considera modificación de importancia la que afecta a más de la mitad de la potencia instalada (artículo 2.2).
- • Calefacción y climatización. Si la reforma sustituye o renueva las instalaciones térmicas de forma que haga falta un proyecto según el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (Real Decreto 1027/2007, artículo 15), la vivienda necesita además un certificado de eficiencia energética nuevo (Real Decreto 390/2021, artículo 3.1.d).
Certificado de eficiencia energética
El Real Decreto 390/2021 (artículo 3.1) exige el certificado de eficiencia energética para vender o alquilar a un nuevo inquilino un edificio o parte de él, como una vivienda. Una reforma también lo hace obligatorio cuando:
- • sustituye o renueva las instalaciones térmicas de forma que necesite proyecto según el artículo 15 del Reglamento de Instalaciones Térmicas;
- • interviene en más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final del edificio;
- • amplía más de un 10 % la superficie o el volumen construido de la vivienda, cuando la superficie útil total ampliada supera los 50 m².
Ruido y horarios de obra
La Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica y Térmica de Madrid (OPCAT, de 25 de febrero de 2011, texto consolidado de 16 de abril de 2021) fija dos franjas distintas:
| Qué obra | Cuándo no se puede trabajar | Artículo |
|---|---|---|
| Obras en el interior de viviendas o locales | De 21:00 a 8:00 los laborables; de 21:00 a 9:30 los sábados, domingos y festivos | 47.2.c |
| Obras de construcción, modificación, reparación o derribo de edificios, y obras en la vía pública | De 22:00 a 7:00 de lunes a viernes; de 22:00 a 9:00 los sábados y festivos | 42.1 |
Las obras del artículo 42 se pueden autorizar fuera de ese horario por necesidades técnicas o de movilidad, y quienes las hacen tienen que tomar medidas para reducir el ruido de la maquinaria (artículo 42.2).
Las multas: trabajar dentro de una vivienda fuera del horario es una infracción leve, de hasta 750 € (artículos 61.1.l y 64.a). Hacer las obras del artículo 42 fuera del horario autorizado, o sin las medidas para reducir el ruido de la maquinaria, es muy grave: multa de hasta 3.000 € y, en su caso, suspensión por menos de un mes de la licencia o autorización municipal (artículos 61.3.d y e, y 64.c).
Además, la comunidad puede tener normas de régimen interior sobre el uso de los elementos comunes (Ley de Propiedad Horizontal, artículo 6), por ejemplo sobre cómo se sube el material en el ascensor. Conviene leerlas antes de empezar.
Inspección técnica del edificio
La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid obliga a los propietarios de edificios de más de treinta años a encargar cada diez años una inspección a un técnico competente o a una entidad de inspección homologada, y a presentar el informe en el Ayuntamiento en el mes siguiente al vencimiento de cada periodo (artículo 169). El informe describe los desperfectos del edificio y las obras que necesita para su estabilidad, seguridad, estanqueidad y habitabilidad, y puede servir de base para que el Ayuntamiento ordene obras.
Antes de reformar un piso, pida a la comunidad el último informe: le dice en qué estado están la estructura, la fachada, la cubierta y las instalaciones comunes, y si hay obras pendientes que puedan coincidir con la suya.
Accesibilidad
La Ley de Propiedad Horizontal (texto consolidado del BOE, última actualización de 21 de marzo de 2026) regula las obras de accesibilidad en los elementos comunes:
- • Son obligatorias, sin necesidad de acuerdo de la junta, cuando las piden propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años, siempre que lo que se reparta al año, descontadas las ayudas públicas, no pase de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. También lo son cuando las ayudas públicas a las que puede acceder la comunidad cubren el 75 % del coste (artículo 10.1.b).
- • Por mayoría simple (mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas) se pueden acordar obras para suprimir barreras arquitectónicas y la instalación de ascensor, aunque cambien el título constitutivo o los estatutos (artículo 17.2).
Dentro de la vivienda, pensar desde el proyecto en pasos amplios, duchas sin escalón y espacio de giro en baño y cocina es mucho más sencillo que adaptarla después.
La comunidad de propietarios
Lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre las obras:
- • Dentro de su piso puede modificar elementos, instalaciones y servicios si no afecta a la seguridad del edificio, a su estructura general, a su configuración o estado exteriores ni a los derechos de otro propietario. Hay que avisar antes a quien represente a la comunidad (artículo 7.1). En el resto del edificio no puede hacer ninguna alteración por su cuenta.
- • Tres quintos de los propietarios, que representen tres quintos de las cuotas, para cualquier alteración de la estructura o de la fábrica del edificio, el cierre de terrazas, la modificación de elementos comunes o la división o unión de pisos (artículo 17.4).
- • Mayoría simple para las obras de accesibilidad y el ascensor (artículo 17.2) y, con un límite de coste de doce mensualidades una vez descontadas las ayudas, para las obras que mejoran la eficiencia energética del edificio (artículo 17.2, tercer párrafo).
- • Unanimidad para los acuerdos que cambian el título constitutivo o los estatutos y no tienen otra regla en la ley (artículo 17.6).
El permiso del Ayuntamiento no sustituye al de la comunidad: licencias y declaraciones responsables se entienden sin perjuicio de terceros (Ordenanza 6/2022, artículo 8).
Sanciones
- • Urbanismo (Ley 9/2001): una obra sin el trámite que corresponde se paraliza (artículo 193) y hay dos meses para legalizarla; si no se legaliza o no es legalizable, se ordena demolerla a costa del interesado (artículo 194). Con la obra ya terminada, el Ayuntamiento puede exigir la legalización durante seis años (artículo 195). La multa va de 30.001 a 600.000 € (infracción grave) o, en obras menores que no necesitan proyecto y tienen poca repercusión, de 600 a 30.000 € (infracción leve) (artículos 204.3.a y 207). El detalle está en la guía de licencias.
- • Ruido (OPCAT): hasta 750 € por trabajar dentro de una vivienda fuera del horario, y hasta 3.000 € por las obras del artículo 42 fuera del horario autorizado (artículos 61 y 64).
El IVA de la obra
La ley del IVA aplica el 10 % a las obras de renovación y reparación de una vivienda cuando la encarga un particular para su propio uso, o una comunidad de propietarios; cuando la vivienda se terminó o rehabilitó al menos dos años antes; y cuando los materiales que aporta la empresa no superan el 40 % de la base imponible. Son las tres condiciones de la Ley 37/1992, artículo 91.Uno.2.10.º. Si falla alguna, esa rebaja no se aplica y la regla general es el 21 % (artículo 90). Lo explicamos con más detalle en cuánto cuesta una reforma integral en Madrid.
Recomendaciones prácticas
Un técnico competente desde el principio. Salvo las obras de mantenimiento y conservación, toda obra con declaración responsable o licencia necesita un proyecto o documento técnico firmado (Ordenanza 6/2022, artículo 24). Es el técnico quien justifica el Código Técnico, dice si la obra toca la estructura y propone qué trámite corresponde.
Guarde todos los papeles. La declaración responsable o la licencia, los justificantes de la tasa y del ICIO, el certificado final de obra, los certificados de las instalaciones y el certificado energético. Son la prueba de que la obra se hizo con el trámite correcto, y el certificado energético es obligatorio para vender o alquilar.
Cuente con los plazos del trámite. Con declaración responsable se empieza al presentarla; con licencia, el Ayuntamiento tiene tres meses para resolver. Para el calendario completo de una obra, lea cuánto tarda una reforma integral en Madrid.
En Cathedral Group preparamos el proyecto, tramitamos la declaración responsable o la licencia y hacemos la reforma integral con un solo equipo. Cuéntenos su proyecto y le decimos qué necesita su obra.
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