fiscalidad14 min de lectura

Fiscalidad de la inversión inmobiliaria: ¿a su nombre o con sociedad?

13 de junio de 2026

Comprar para alquilar: ¿a su nombre o con una sociedad?

Si va a comprar una vivienda para alquilarla, hay una pregunta que conviene resolver antes de firmar: ¿la compra a su nombre o a través de una sociedad? De eso depende qué impuesto paga por el alquiler, cuánto paga y qué ocurre cuando quiera disponer del dinero, vender la vivienda o dejarla en herencia.

No hay una respuesta que valga para todos: depende de cuántas viviendas tenga, de sus otras rentas y de si piensa reinvertir lo que gane o disponer de ello. Esta guía resume la norma vigente, leída en su fuente oficial el 26 de septiembre de 2026, con el artículo de cada cifra. Es información general, no asesoramiento fiscal: su caso lo tiene que revisar su asesor.

A su nombre: el alquiler tributa en el IRPF

Si compra como particular, lo que gana con el alquiler es un rendimiento del capital inmobiliario. Va a la base general del IRPF, sumado a sus otras rentas (salario, actividad, etc.), y tributa con la escala progresiva: cuanto más gana en total, más alto es el tipo (artículos 45 y 48 de la Ley 35/2006 del IRPF para la base general, y 63 y 74 para las escalas estatal y autonómica).

De lo que cobra de alquiler se restan los gastos deducibles (artículo 23.1 de la Ley del IRPF y artículos 13 y 14 de su Reglamento, Real Decreto 439/2007):

• Los intereses del préstamo y los gastos de reparación y conservación. Juntos no pueden superar lo cobrado por esa vivienda en el año; el exceso se deduce en los cuatro años siguientes.
• Los tributos como el IBI, las primas de seguro, los servicios y suministros y los demás gastos necesarios para obtener el alquiler.
• La amortización: hasta el 3 % al año sobre el mayor de dos valores, el coste de adquisición o el valor catastral, sin contar el suelo.

Un matiz que importa si va a hacer obra: el Reglamento considera reparación y conservación lo que se hace para mantener el uso normal de la vivienda (pintar, arreglar instalaciones) y la sustitución de elementos como la calefacción, el ascensor o las puertas de seguridad. Lo que es ampliación o mejora no se deduce como reparación (artículo 13 del Reglamento del IRPF).

La reducción por alquiler de vivienda

Cuando alquila la vivienda como vivienda, el rendimiento neto positivo que resulta se reduce en un porcentaje (artículo 23.2 de la Ley del IRPF, en la redacción que le dio la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda). Para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, con efectos desde el 1 de enero de 2024:

Reducción	Cuándo se aplica
90 %	Nuevo contrato sobre una vivienda en una zona de mercado residencial tensionado, con una renta inicial más de un 5 % por debajo de la del contrato anterior de esa misma vivienda
70 %	La vivienda se alquila por primera vez, está en una zona tensionada y el inquilino tiene entre 18 y 35 años; o el inquilino es una Administración Pública o una entidad sin fines lucrativos que la destina al alquiler social o a alojar a personas vulnerables; o la vivienda está en un programa público que limita la renta
60 %	La vivienda se ha rehabilitado y la obra terminó en los dos años anteriores al contrato
50 %	En cualquier otro caso

Los requisitos se miran al firmar el contrato, y la reducción se aplica mientras se sigan cumpliendo. Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 conservan la reducción del 60 % (disposición transitoria trigésima octava de la Ley del IRPF). Y solo se reduce el rendimiento que usted haya declarado en su autoliquidación antes de que Hacienda abra una comprobación.

Y en Madrid, hoy. Las zonas tensionadas son las que recoge la relación que publica el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. En esa relación, actualizada con la resolución de 24 de julio de 2026 (BOE del 29 de julio), no figura ninguna zona de la Comunidad de Madrid. Mientras eso no cambie, el 90 % y el 70 % por inquilino joven no se aplican a una vivienda en Madrid: salvo el alquiler social y los programas públicos, lo que queda es el 50 %, o el 60 % si la vivienda se ha rehabilitado.

Qué alquiler cuenta. La reducción es para el alquiler de vivienda: el que cubre la necesidad permanente de vivienda del inquilino (artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). El alquiler de temporada es, para esa ley, un uso distinto del de vivienda (artículo 3), y la Agencia Tributaria dice expresamente que no tiene reducción. Tampoco la tiene el alquiler de locales. El alquiler turístico queda fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 5.e), así que tampoco es alquiler de vivienda a estos efectos.

La reducción del 60 % y la obra

Para la reducción del 60 %, «rehabilitación» no es cualquier reforma. La ley remite al concepto del artículo 41.1 del Reglamento del IRPF: además de las actuaciones subvencionadas del plan estatal de vivienda que cita ese artículo, cuenta como rehabilitación la obra que cumple dos condiciones a la vez:

1. Que su objeto principal sea reconstruir la vivienda, consolidando y tratando estructuras, fachadas, cubiertas u otros elementos análogos.
2. Que cueste más del 25 % del precio de compra, si la compró en los dos años anteriores al inicio de la obra, o, si no, del valor de mercado de la vivienda al empezarla. En los dos casos, sin contar la parte del suelo.

Una reforma de interior, sin obras de estructura, fachada ni cubierta, normalmente no cumple la primera condición. Si va a reformar antes de alquilar, que su asesor mire el proyecto y le confirme qué reducción le corresponde antes de firmar el contrato de alquiler.

Cuándo encaja comprar a su nombre

Suele ser lo más sencillo con una o pocas viviendas, para tenerlas alquiladas a largo plazo y sin un patrimonio grande: no hay que constituir ni mantener una sociedad, y la reducción se aplica sobre el rendimiento del alquiler de vivienda.

Con una sociedad: el Impuesto sobre Sociedades

Si compra a través de una sociedad, el beneficio del alquiler ya no va a su IRPF: tributa en el Impuesto sobre Sociedades. El tipo general es el 25 % (artículo 29.1 de la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades). Para los periodos impositivos que empiezan en 2026 hay tipos más bajos (artículo 29.1 y disposición transitoria cuadragésima cuarta de la misma ley, y tabla de tipos de la Agencia Tributaria):

• Si la cifra de negocios del año anterior fue inferior a 1 millón de euros: 19 % en los primeros 50.000 € de base imponible y 21 % en el resto.
• Empresas de reducida dimensión (cifra de negocios inferior a 10 millones de euros, artículo 101): 23 %.
• Sociedades de nueva creación que realicen actividades económicas: 15 % en el primer periodo con base imponible positiva y en el siguiente.

Ninguno de esos tipos reducidos se aplica a una sociedad patrimonial, que tributa al 25 % (artículos 29.1 y 101.1; la tabla de la Agencia Tributaria le da el 25 % también en 2026). Es patrimonial la sociedad que tiene más de la mitad de su activo en valores o en bienes que no están afectos a una actividad económica (artículo 5.2). Y el alquiler de inmuebles solo es actividad económica si para gestionarlo hay, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa (artículo 5.1). Traducido: una sociedad que tiene unos pisos alquilados y ningún empleado a jornada completa es, normalmente, patrimonial, y el tipo con el que hay que hacer las cuentas es el 25 %.

El régimen especial para sociedades de alquiler de vivienda. Una sociedad cuya actividad económica principal sea alquilar viviendas puede acogerse a un régimen especial con una bonificación del 40 % de la parte de la cuota que corresponde a esas rentas (artículos 48 y 49 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades). Entre los requisitos: tener en todo momento al menos 8 viviendas alquiladas u ofrecidas en alquiler, y mantener cada una alquilada u ofrecida al menos 3 años; si no se cumple, se pierde la bonificación de esa vivienda y hay que ingresar la ya aplicada, con intereses de demora.

Diferencias clave

Aspecto	A su nombre (IRPF)	Con sociedad (Impuesto sobre Sociedades)
Cómo tributa el beneficio del alquiler	Base general, escala progresiva	25 % en general; los tipos reducidos de 2026 no se aplican a una sociedad patrimonial
Reducción por alquiler de vivienda	Sí: 50 % en general; 60, 70 o 90 % en casos concretos	No; con 8 viviendas o más y el resto de requisitos, régimen especial con bonificación del 40 %
Reinvertir el beneficio	Se reinvierte después de tributar en su IRPF	La sociedad puede reinvertir antes de repartir
Disponer del dinero	Directamente	Repartiendo dividendos, que vuelven a tributar en su IRPF
Herencia	Se heredan las viviendas	Se heredan las participaciones

El coste de repartir

Lo que gana la sociedad tributa primero en el Impuesto sobre Sociedades y, cuando se reparte como dividendo, vuelve a tributar en el IRPF del socio, en la base del ahorro (artículos 25.1 y 46 de la Ley del IRPF). Al comparar las dos vías, tenga en cuenta además que, a su nombre, del rendimiento neto del alquiler de vivienda solo tributa la mitad, o menos si le corresponde una reducción mayor; la sociedad, en cambio, tributa por todo su beneficio. Por eso la sociedad tiene más sentido cuando el beneficio se queda dentro para comprar más viviendas, y pierde ventaja cuando usted quiere disponer de él.

Impuestos en la compra: ITP o IVA

Además de cómo tributa el alquiler, la compra tiene sus propios impuestos, y dependen de si la vivienda es usada o nueva:

• Vivienda usada: paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (la segunda y siguientes entregas de una edificación están exentas de IVA, artículo 20.Uno.22.º de la Ley 37/1992, del IVA). En la Comunidad de Madrid, el tipo es el 6 % (artículo 28 del texto refundido de tributos cedidos, Decreto Legislativo 1/2010). La bonificación de la Comunidad para quien compra su propia vivienda habitual (artículo 30 bis) no sirve para una vivienda que se compra para alquilar, y el tipo del 2 % (artículo 30) es para empresas inmobiliarias que compran para revender en tres años.
• Vivienda nueva que vende el promotor (primera entrega): paga IVA, al 10 % en viviendas (artículo 91.Uno.1.7.º de la Ley del IVA), más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

El IVA de la compra no se recupera si la vivienda es para alquilarla como vivienda, la compre a su nombre o con una sociedad: el alquiler de vivienda está exento de IVA (artículo 20.Uno.23.º b) y el IVA soportado solo se deduce en lo que se usa para operaciones sujetas y no exentas (artículo 94). Lo mismo pasa con el IVA de la obra: en una vivienda que se va a alquilar, es un coste más de la inversión. En el alquiler de vivienda, la sociedad no gana nada por el lado del IVA.

La SOCIMI: un vehículo para grandes carteras

Para carteras grandes y con vocación de alquiler existe la SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario), el equivalente español a los REIT internacionales, regulada por la Ley 11/2009. Sus rasgos principales:

• Capital social mínimo de 5 millones de euros (artículo 5) y acciones admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación (artículo 4).
• Obligación de repartir dividendos cada año: el 100 % del beneficio que viene de dividendos de las sociedades en las que participa, al menos el 50 % del que viene de vender inmuebles o participaciones (el resto, a reinvertir en tres años) y al menos el 80 % del resto del beneficio (artículo 6).
• Tipo del 0 % en el Impuesto sobre Sociedades (artículo 9.1), con un gravamen especial del 19 % sobre los dividendos que reparte a socios con un 5 % o más que tributen por ellos a menos del 10 %, y otro del 15 % sobre el beneficio que no reparte, en la parte que no ha tributado al tipo general (artículo 9.2 y 9.4).

No es una fórmula para quien compra uno o dos pisos: exige un tamaño, una estructura y unos costes de cumplimiento que solo se justifican en carteras grandes.

Cómo decidir: tres preguntas

1. Cuántas viviendas y cuánta renta. A su nombre, cuanto más alta sea su renta total, más alto es el tipo con que tributa la parte del alquiler que no se reduce. Con sociedad, cuente con el 25 % si va a ser patrimonial, y con el régimen del 40 % solo si llega a 8 viviendas y cumple el resto de requisitos.
2. Reinvertir o disponer. Si el plan es acumular y comprar más, la sociedad le permite trabajar con el beneficio antes de tributar por repartirlo. Si quiere disponer del dinero, comprar a su nombre evita la doble tributación.
3. Herencia. Transmitir participaciones de una sociedad no es lo mismo que heredar viviendas. Es una variable de largo plazo que conviene hablar con su asesor desde el principio.

Si lo que le interesa no es alquilar sino comprar, reformar y vender, los impuestos son otros: los tiene en flipping en Madrid: qué impuestos paga y si es rentable.

Antes de decidir

Las cifras de esta guía son las de la norma vigente el 26 de septiembre de 2026 y cambian con cada reforma fiscal. Compruébelas en el momento de cada operación y, antes de constituir una sociedad o de firmar la compra, consulte con un asesor fiscal. Una estructura mal elegida puede convertir una buena inversión en una carga.

Si la vivienda necesita obra antes de alquilarla

Lo nuestro es la obra, no el asesoramiento fiscal. Si ha comprado, o va a comprar, una vivienda en Madrid para alquilarla y necesita reformarla, en Cathedral Group hacemos reformas integrales en Madrid. Con el proyecto de la obra delante, su asesor puede ver qué parte es reparación y conservación y si la obra cuenta como rehabilitación para la reducción del 60 %.

Cuéntenos su proyecto.

Normas citadas

Leídas el 26 de septiembre de 2026, en su texto vigente:

• Ley 35/2006, del IRPF, artículos 23, 25, 45, 46, 48, 63 y 74 y disposición transitoria trigésima octava. Texto consolidado del BOE, última actualización publicada el 09/09/2026.
• Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF, artículos 13, 14 y 41. Texto consolidado del BOE, última actualización publicada el 28/02/2026.
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, disposiciones finales segunda y novena (entrada en vigor).
• Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025, «Arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda».
• Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, «Consultar zonas de mercado residencial tensionado»: relación según la resolución de 24 de julio de 2026 (BOE núm. 184, de 29 de julio de 2026).
• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículos 2, 3 y 5. Texto consolidado del BOE, última actualización publicada el 25/05/2023.
• Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades, artículos 5, 29, 48, 49 y 101 y disposición transitoria cuadragésima cuarta. Texto consolidado del BOE, última actualización publicada el 02/09/2026.
• Agencia Tributaria, «Tipo impositivo» del Impuesto sobre Sociedades: tabla de tipos de 2024 a 2026 (página actualizada el 19/06/2026).
• Ley 11/2009, de las SOCIMI, artículos 4, 5, 6 y 9. Texto consolidado del BOE, última actualización publicada el 10/07/2021.
• Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre, de la Comunidad de Madrid (tributos cedidos), artículos 28, 30 y 30 bis. Texto consolidado del BOE, última actualización publicada el 10/07/2026.
• Ley 37/1992, del IVA, artículos 20, 91 y 94. Texto consolidado del BOE, última actualización publicada el 28/02/2026.