Fiscalidad de la inversión inmobiliaria: ¿a tu nombre o con sociedad?
13 de junio de 2026
Invertir en inmuebles: una decisión que empieza por la fiscalidad
Antes de firmar la compra de un inmueble destinado a renta o revalorización, conviene resolver una pregunta que condiciona toda la rentabilidad: ¿conviene adquirirlo a título personal o a través de una sociedad? La estructura elegida determina qué impuestos se pagan, cómo se tributan los beneficios y qué ocurre el día de mañana con la transmisión o la sucesión.
No existe una respuesta universal. La decisión depende del volumen de patrimonio, del horizonte de la inversión y de si se prevé reinvertir los beneficios o disponer de ellos. En Cathedral Capital acompañamos a inversores que estructuran su patrimonio inmobiliario en Madrid, siempre con una premisa: cumplir la normativa de forma rigurosa y planificar con criterio. Esta guía resume el marco fiscal de referencia para orientar esa conversación.
La vía del particular: tributación en IRPF
Cuando una persona física compra un inmueble y lo destina al alquiler, los rendimientos tributan en la base general del IRPF, sumándose al resto de las rentas del contribuyente (salario, actividades, etc.). El tipo aplicable es progresivo: a mayor renta total, mayor porcentaje.
El incentivo del alquiler de vivienda habitual
La legislación del IRPF contempla una reducción del 60% sobre el rendimiento neto del alquiler cuando el inmueble se destina a vivienda habitual del arrendatario. Es decir, una vez restados los gastos deducibles (intereses, IBI, comunidad, seguros, amortización, reparaciones), solo se integra en la base imponible el 40% restante.
Esta reducción es uno de los principales atractivos de invertir como particular en vivienda residencial. Conviene subrayar dos matices, según el marco normativo vigente y sus sucesivas reformas:
Cuándo encaja la fórmula personal
La inversión a nombre propio suele resultar más sencilla y eficiente para uno o pocos inmuebles, con vocación de mantener la renta a largo plazo y sin un volumen de patrimonio elevado. Evita los costes de constituir y mantener una estructura societaria y permite aprovechar la reducción del 60% en vivienda habitual.
La vía de la sociedad: Impuesto de Sociedades
Aportar o comprar los inmuebles a través de una sociedad cambia por completo el esquema tributario. Los beneficios ya no van al IRPF del inversor, sino que tributan en el Impuesto de Sociedades, cuyo tipo general es del 25%.
Diferencias clave frente al particular
El atractivo de la sociedad aparece sobre todo cuando el tipo marginal del IRPF del inversor supera con holgura el 25% y cuando los beneficios se destinan a reinvertir en nuevas operaciones en lugar de consumirse. Mientras el dinero permanece dentro de la sociedad y se reinvierte, no se produce el segundo nivel de tributación.
El coste del reparto
Conviene recordar el efecto de la doble tributación: lo que la sociedad gana tributa primero al 25% y, cuando se reparte como dividendo al socio, vuelve a tributar en su IRPF como renta del ahorro. Por eso la sociedad brilla en estrategias de acumulación y reinversión, y pierde ventaja cuando el objetivo es disponer del beneficio de inmediato.
Impuestos en la compra: ITP e IVA
Más allá de cómo tributa la renta, la propia adquisición lleva su carga fiscal, que depende del tipo de inmueble:
Esta distinción entre ITP e IVA es uno de los factores que más pesa al decidir vía particular o sociedad, especialmente en operaciones de obra nueva, donde la recuperación del IVA puede ser determinante.
La SOCIMI: un vehículo para grandes carteras
Para volúmenes elevados y vocación de permanencia en el arrendamiento, existe un vehículo con régimen fiscal especial: la SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario). Se trata del equivalente español a los REIT internacionales.
Sus rasgos esenciales, dentro de su régimen específico, son:
La SOCIMI no es una fórmula para el inversor que compra uno o dos pisos: exige una dimensión, una estructura y unos costes de cumplimiento que solo se justifican en carteras de cierto tamaño. Es un terreno donde la planificación profesional resulta imprescindible.
Cómo decidir: tres preguntas que marcan la diferencia
Reducida a lo esencial, la elección entre particular y sociedad gira en torno a tres ejes:
1. Volumen de patrimonio. A más inmuebles y mayor renta total, más probable es que el tipo del 25% del Impuesto de Sociedades resulte más eficiente que el tipo marginal progresivo del IRPF. 2. Reinversión frente a disposición. Si la estrategia es acumular y reinvertir, la sociedad permite trabajar con el beneficio antes de tributar por su reparto. Si se quiere disponer del dinero, el particular evita la doble tributación. 3. Sucesión y traspaso. Transmitir participaciones de una sociedad puede ofrecer una planificación sucesoria distinta a la herencia directa de inmuebles. Es una variable de largo plazo que conviene anticipar.
A estos ejes se suman matices como el tipo de inmueble (residencial frente a comercial), el destino (renta estable o rotación tipo flipping inmobiliario) y la fiscalidad autonómica de Madrid.
Una advertencia necesaria
La información de esta guía recoge el marco general de referencia y los rangos habituales, pero la fiscalidad inmobiliaria es sensible a las circunstancias personales, al tipo de operación y a las reformas normativas. Las cifras y porcentajes mencionados deben contrastarse siempre con la normativa vigente en el momento de cada operación y con las fuentes oficiales (AEAT, BOCM, normativa autonómica de la Comunidad de Madrid).
Antes de constituir una sociedad o de firmar una compra, consulte con un asesor fiscal. Una estructura mal elegida puede convertir una buena inversión en una carga; una bien planificada, optimizar legalmente la rentabilidad durante años.
Estructure su inversión con criterio
En Cathedral Group entendemos la inversión inmobiliaria como una decisión patrimonial de largo recorrido, donde la fiscalidad es tan importante como la elección del activo. Desde Cathedral Capital acompañamos a inversores que buscan estructurar su patrimonio en Madrid con rigor y discreción, coordinando la operación inmobiliaria con la planificación adecuada.
Si está valorando si invertir a su nombre o a través de una sociedad, hablemos de su caso y diseñemos juntos la estructura que mejor se ajuste a sus objetivos.