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Flipping en Madrid: qué impuestos paga y si es rentable

13 de junio de 2026

El flipping inmobiliario es comprar una vivienda, reformarla y venderla. Antes de meterse en una operación hay dos preguntas que le conviene tener claras: qué impuestos se pagan por el camino y si, después de pagarlos, queda algo. Esta guía responde a las dos con la norma vigente, leída en su fuente oficial el 26 de septiembre de 2026, y sin prometer cifras: cada operación tiene las suyas.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal. Su caso (a su nombre o con una sociedad, una operación o varias) lo tiene que revisar su asesor.

¿Qué impuestos tiene el flipping en Madrid?

Hay impuestos en cada fase: al comprar, durante la obra, al vender y sobre el beneficio.

Cuándo	Impuesto	Quién lo paga	Cuánto
Al comprar	ITP (Transmisiones Patrimoniales)	Usted, como comprador	6 %, o 2 % si compra una empresa inmobiliaria que cumple los requisitos
Durante la obra	IVA de la reforma	Usted, en la factura de la obra	21 %, o 10 % si se cumplen los requisitos
Al vender	IVA	Normalmente no hay: la venta de una vivienda usada va exenta	—
Al vender	Plusvalía municipal	Usted, como vendedor	En Madrid, 29 % sobre la base del impuesto (2026)
Sobre el beneficio	IRPF o Impuesto sobre Sociedades	Usted o su sociedad	Depende de cómo compre (lo vemos abajo)

Y el IBI: lo paga quien es propietario el 1 de enero, por el año entero (artículos 63 y 75 de la Ley de Haciendas Locales, Real Decreto Legislativo 2/2004).

Al comprar: el ITP

En la Comunidad de Madrid, la compra de una vivienda usada paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales al 6 % (artículo 28 del texto refundido de tributos cedidos de la Comunidad de Madrid, Decreto Legislativo 1/2010). Se calcula sobre el precio o sobre el valor de referencia del Catastro, el que sea mayor (artículo 10.2 de la ley del impuesto, Real Decreto Legislativo 1/1993). Si compra por debajo de ese valor, paga sobre el valor de referencia, no sobre lo que ha pagado.

Hay un tipo reducido del 2 % para quien compra para revender, pero solo para empresas (artículo 30 del mismo texto). Los requisitos:

• Que a la empresa se le apliquen las normas contables del sector inmobiliario y que su actividad principal sea la construcción, la promoción o la compraventa de inmuebles.
• Que incorpore la vivienda a su activo circulante para venderla, y que la escritura de compra diga que se compra para vender.
• Que venda la vivienda entera, con sus anexos, en los tres años siguientes a la compra.
• Que esa venta posterior pague ITP y no IVA (más abajo verá cuándo cambia).

Si no se cumple el plazo o la venta no paga ITP, hay que presentar en un mes una autoliquidación complementaria al tipo general, con intereses de demora. Las compras en subasta judicial quedan fuera. La diferencia son cuatro puntos del precio: 4.000 € por cada 100.000 €. Si compra como particular, el tipo es el general, el 6 %.

Durante la obra: el IVA de la reforma

La reforma se factura con IVA. El tipo reducido del 10 % exige, entre otros requisitos, que la encargue un particular que no actúe como empresario y que use la vivienda para sí, o una comunidad de propietarios (artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley 37/1992 del IVA). Una sociedad que reforma para vender paga normalmente el 21 % (la excepción, una obra de rehabilitación, la vemos más abajo). Y como la venta de una vivienda usada va normalmente exenta de IVA (lo vemos en el punto siguiente), ese IVA no se puede deducir (artículo 94 de la misma ley): es un coste más de la operación. Si compra a su nombre para revender, que su asesor confirme qué tipo le corresponde. Tiene más detalle sobre el IVA de una reforma en cuánto cuesta una reforma integral en Madrid.

Al vender: por qué normalmente no hay IVA

Para el IVA, la venta de una vivienda usada es una segunda entrega: la primera la hizo el promotor cuando la vendió nueva. Las segundas entregas de edificaciones están exentas de IVA (artículo 20.Uno.22.º de la Ley del IVA), aunque venda con una sociedad. En su lugar, el comprador paga el ITP.

Hay una excepción que en el flipping importa. Si su obra es una rehabilitación en el sentido de la ley del IVA, su venta posterior cuenta como primera entrega, la de un promotor, y lleva IVA. Para que la obra sea rehabilitación tienen que darse dos cosas (artículo 20.Uno.22.º B):

• Que más de la mitad del coste del proyecto sean obras de estructura, fachadas o cubiertas, o de las que la ley equipara a ellas, como ampliar la superficie o instalar un ascensor. La fontanería, la electricidad o la carpintería solo cuentan si van unidas a esas obras y cuestan menos que ellas.
• Que el coste total de la obra supere el 25 % del precio de compra de la vivienda (o de su valor de mercado al empezar la obra, si la compró más de dos años antes), sin contar el suelo.

Una reforma de interior, sin obras de estructura, fachada ni cubierta, normalmente no llega a eso. Si la suya llega, la venta lleva IVA y además se pierde el ITP del 2 %, que exige que la venta pague ITP. También cambia el IVA de la obra: la rehabilitación de viviendas que contrata directamente el promotor va al 10 % (artículo 91.Uno.3.1.º), y como la venta lleva IVA, ese IVA sí se puede deducir (artículo 94).

Al vender: la plusvalía municipal

La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava lo que ha subido el valor del suelo, y en una venta la paga quien vende (artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales, Real Decreto Legislativo 2/2004). Se calcula de dos maneras y paga por la que salga menos:

• Por coeficientes: el valor catastral del suelo (viene en el recibo del IBI) multiplicado por un coeficiente que depende de los años que la ha tenido. Si es menos de un año, el coeficiente se reparte por meses completos (artículo 107).
• Por la ganancia real: la diferencia entre el precio de venta y el de compra, en la parte que corresponde al suelo según el Catastro (artículo 107.5).

Si vende por menos de lo que compró, no hay incremento y no se paga, aunque hay que declararlo (artículo 104.5). En Madrid, el tipo en 2026 es el 29 % sobre esa base, según la Agencia Tributaria del Ayuntamiento de Madrid, y en una venta hay 30 días hábiles desde la escritura para pagarla (artículo 110 de la misma ley).

Sobre el beneficio: IRPF o Impuesto sobre Sociedades

Si compra y vende a su nombre. Lo normal es que el beneficio sea una ganancia patrimonial. Se calcula restando del precio de venta el valor de adquisición, que suma el precio de compra, lo que se ha gastado en la obra (las inversiones y mejoras) y los gastos e impuestos de la compra, pero no los intereses del préstamo (artículo 35 de la Ley 35/2006 del IRPF). Del precio de venta se descuentan los gastos e impuestos de la venta que pague usted. Esa ganancia va a la base del ahorro (artículo 46), que tributa con esta escala, suma de la parte estatal y la autonómica (artículos 66 y 76):

Base del ahorro	Tipo
Hasta 6.000 €	19 %
De 6.000 a 50.000 €	21 %
De 50.000 a 200.000 €	23 %
De 200.000 a 300.000 €	27 %
Más de 300.000 €	30 %

La escala se aplica a toda su base del ahorro del año, no solo a esta venta. Y un matiz: si lo hace como negocio, organizando por su cuenta medios para comprar y vender, puede considerarse una actividad económica (artículo 27). Entonces el beneficio forma parte de la renta general (artículo 45), que tributa con la escala progresiva del impuesto, no con la del ahorro. Dónde está la línea depende de su caso: pregúnteselo a su asesor.

Si compra con una sociedad. El beneficio tributa en el Impuesto sobre Sociedades, al 25 % con carácter general (artículo 29 de la Ley 27/2014). En 2026 hay tipos más bajos para las sociedades pequeñas (disposición transitoria cuadragésima cuarta y artículo 29):

• Si la cifra de negocios del año anterior fue inferior a 1 millón de euros: 19 % en los primeros 50.000 € de base imponible y 21 % en el resto.
• Si fue inferior a 10 millones (empresas de reducida dimensión, artículo 101): 23 %.
• Las sociedades de nueva creación: 15 % en el primer año con beneficio y en el siguiente.

Ninguno de esos tipos reducidos se aplica a una sociedad patrimonial, que es la que tiene más de la mitad de su activo en valores o en bienes que no están afectos a una actividad económica (artículo 5.2). Y cuando la sociedad reparte el beneficio, el socio vuelve a tributar por los dividendos en la base del ahorro de su IRPF (artículos 25 y 46 de la Ley del IRPF).

Si duda entre comprar a su nombre o con una sociedad, tiene la comparación en fiscalidad de la inversión inmobiliaria: ¿a su nombre o con sociedad?.

Si invierte con otros. En una coinversión, cómo tributa su parte depende de cómo se formalice la operación. Pida que se lo expliquen por escrito y que lo revise su asesor antes de firmar.

¿Es rentable comprar, reformar y vender?

Puede serlo, y también puede salir mal. No hay una rentabilidad «típica» que valga para todas las operaciones: lo que queda sale de una resta, y cada término de la resta se mueve.

Lo que queda = precio de venta − (precio de compra + ITP, notaría y registro + obra con su IVA + el IBI y los meses de comunidad, seguro, suministros y financiación + gastos de venta + plusvalía municipal) − impuesto sobre el beneficio

De qué depende

• El precio de compra. Es la cifra que más pesa: lo que pague de más al comprar ya no se recupera. El precio de venta con el que hace las cuentas tiene que salir de viviendas parecidas ya vendidas en la zona, no de anuncios.
• La obra. Una reforma integral en Madrid cuesta, como orientación, entre 650 y 1.900 €/m² según la calidad, IVA no incluido. Por ejemplo, un piso de 90 m² en calidad premium: entre 85.500 y 112.500 €. El barrio, el edificio y los acabados lo cambian, y en zonas de alto standing una reforma de calidad se traslada al precio de venta; la calculadora le da una cifra orientativa en dos minutos y el presupuesto definitivo sale por partidas del proyecto. Más detalle en precio de una reforma integral en Madrid.
• Los plazos. Permisos, obra y venta. Cada mes de más suma gastos y financiación, y si compra con una empresa acogida al ITP del 2 %, los tres años corren desde la compra. Mire cuánto tarda una reforma integral y qué licencia necesita su obra.
• Los impuestos. El tipo de ITP, el IVA de la obra que no se recupera, la plusvalía y cómo tributa el beneficio cambian mucho el resultado según compre a su nombre o con una sociedad.
• La venta. El precio y el plazo no los decide usted: los decide el mercado el día que vende.

Los riesgos

• Pagar de más o vender por menos. Si el precio de venta que calculó era optimista, las cuentas no salen.
• Sorpresas en la obra. Sobre todo en edificios antiguos, donde las instalaciones o la estructura pueden esconder problemas. Deje margen para imprevistos.
• Plazos que se alargan. En los permisos, en la obra o en la venta. Con ellos suben los gastos y los intereses, y se acerca el límite de tres años del ITP reducido.
• La financiación. Los intereses corren mientras el dinero está en la vivienda, y si compra a su nombre no suman al valor de adquisición en el IRPF.
• El mercado. Los precios pueden bajar entre que compra y vende.
• Lo que no se ve al comprar. Cargas en el Registro, deudas con la comunidad, derramas aprobadas: se comprueban antes de firmar.
• Un cambio en los impuestos de la operación. Una obra que resulta ser rehabilitación a efectos del IVA, o un plazo que no se cumple, cambian lo que se paga.

Invertir en flipping con Cathedral Capital

En Cathedral Capital hacemos coinversión para comprar, reformar y vender viviendas en Madrid. Buscamos la vivienda, la compramos, la reformamos con nuestro propio equipo y la vendemos; quien invierte con nosotros pone el capital de la operación, y el resultado se reparte según lo pactado por escrito en cada una. Invertimos para vender, no para alquilar.

Antes de invertir, cada operación se presenta con su precio de compra, el presupuesto de la reforma por partidas, los escenarios de venta y qué aporta y qué riesgo asume cada parte.

Aviso. Toda inversión inmobiliaria tiene riesgo: el plazo de venta, el coste de la obra y el precio de mercado pueden variar, y el resultado no está garantizado. Este artículo es informativo: no constituye una oferta de inversión ni asesoramiento fiscal, y cada operación se estudia de forma individual con quien quiera participar.

Conozca Cathedral Capital o cuéntenos su perfil.

Normas citadas

Leídas el 26 de septiembre de 2026, en su texto vigente:

• Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre, de la Comunidad de Madrid (tributos cedidos), artículos 28 y 30. Texto consolidado del BOE, última actualización publicada el 10/07/2026.
• Real Decreto Legislativo 1/1993, ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, artículo 10. Texto consolidado del BOE, última actualización publicada el 21/03/2026.
• Ley 37/1992, del IVA, artículos 20, 90, 91 y 94. Texto consolidado del BOE, última actualización publicada el 28/02/2026.
• Ley 35/2006, del IRPF, artículos 25, 27, 35, 45, 46, 66 y 76. Texto consolidado del BOE, última actualización publicada el 09/09/2026.
• Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades, artículos 5, 29 y 101 y disposición transitoria cuadragésima cuarta. Texto consolidado del BOE, última actualización publicada el 02/09/2026.
• Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 63, 75, 104 a 107 y 110. Texto consolidado del BOE, última actualización publicada el 03/06/2026.
• Agencia Tributaria del Ayuntamiento de Madrid, «Cómo se calcula la plusvalía»: tipo del 29 % y plazo de pago para 2026.

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